Kiedy rynki finansowe zmagają się z wyższymi stopami procentowymi, inflacją i geopolityczną niepewnością, inwestorzy przesuwają kapitał ku „twardym” aktywom. W poprzednim globalnym kryzysie (2007-2009) amerykańska ziemia rolna przyniosła około +30 % łącznego zwrotu, podczas gdy indeksy akcyjne i rynek nieruchomości mieszkaniowych spadały w dwucyfrowym tempie.
W Polsce po wejściu do UE (2004 r.) hektar gruntów ornych podrożał z 6 810 zł do ponad 65 000 zł do 2023 r. – wzrost o 859 % (Bankier.pl). Te doświadczenia wzmacniają reputację ziemi jako stabilizatora portfela, szczególnie gdy tradycyjne klasy aktywów zawodzą.
Czym właściwie jest „ziemia” jako aktywo?
▪ Grunty rolne
• Funkcja inwestycyjna – produkcja żywności, długofalowy hedge inflacyjny
• Typowe przychody – dzierżawa rolna, dopłaty publiczne, kontrakty na uprawy
▪ Grunty leśne
• Funkcja inwestycyjna – ochrona kapitału, generowanie kredytów węglowych
• Typowe przychody – sprzedaż drewna, offset CO₂, turystyka leśna
▪ Działki budowlane
• Funkcja inwestycyjna – spekulacyjny wzrost wartości przy urbanizacji
• Typowe przychody – odrolnienie i sprzedaż deweloperowi, samodzielna zabudowa
▪ Tereny rekreacyjne
• Funkcja inwestycyjna – lifestyle, rozwój turystyki lokalnej
• Typowe przychody – glamping, agroturystyka, dzierżawa pod OZE
Wspólna cecha wszystkich segmentów: ziemia ma nieelastyczną podaż – nie da się jej „wydrukować”, a prawo własności zabezpiecza rejestr wieczystych, ograniczając ryzyko kontrahenta.
Sześć kluczowych powodów, dla których ziemia chroni kapitał w kryzysie
-
Naturalna ochrona przed inflacją – ceny gruntów i czynsze dzierżawne rosną w ślad za towarami rolnymi; badania z Uniwersytetu Illinois pokazują dodatnią korelację między stopami CPI a stopą zwrotu z farmlandu (farmland.illinois.edu).
-
Ograniczona podaż – globalna powierzchnia użytków rolnych kurczy się przez urbanizację, co wzmacnia presję cenową.
-
Namacalność i brak ryzyka kontrahenta – ziemi nie można zhackować ani wyzerować na serwerze; to aktywo fizyczne, chronione prawem własności.
-
Dochód pasywny – czynsze dzierżawne, dopłaty WPR, projekty fotowoltaiczne czy maszty 5G tworzą przepływy gotówki nawet w recesji.
-
Dywersyfikacja portfela – w ostatnich trzydziestu latach farmland w USA nie zanotował ani jednego ujemnego roku kalendarzowego, co przekłada się na bardzo niską korelację z akcjami i obligacjami (Nasdaq).
-
Odporność na deprecjację walut – ziemia wyraża wartość w „realnych” dobrach (kalorie, biomasa, przestrzeń), dlatego jej cena trzyma realną siłę nabywczą nawet przy słabnącej walucie krajowej.
Dowody historyczne
-
Polska 2004-2024 – średni hektar ziemi rolnej wzrósł z ~6,9 tys. zł do 65-71 tys. zł (w zależności od kwartału 2024 r.), co daje skumulowany wzrost 8-10× przy inflacji około 3× (Bankier.pl, Topagrar).
-
USA 1970-1980 – przeciętna wartość real estate farm na akr skoczyła z 196 $ do 737 $ (nominalnie), czyli niemal 4×; choć po podwyżkach stóp Volckera doszło do korekty, poziom 1970 został przekroczony ponownie już w połowie lat 90. (Economic Research Service).
-
Kryzys finansowy 2008 – farmland w USA wygenerował dodatni zwrot +30 % w latach 2007-2009, gdy indeks S&P 500 stracił ponad 35 % (CAIA).
Te dane potwierdzają, że ziemia – szczególnie rolna – potrafi nie tylko zachować wartość, ale też realnie mnożyć kapitał, gdy inne aktywa przechodzą turbulencje.
—
Artykuł sponsorowany
